מקרקעין ונדל"ן

ברוב עסקאות הנדל״ן הבעיות לא צצות ביום החתימה אלא שנה אחרי. חריגת בנייה שלא נבדקה, הערה בנסח הטאבו שאיש לא קרא עד הסוף, מועד מסירה שנדחה בלי סנקציה בחוזה, היטל השבחה שאיש לא צפה. עסקת נדל״ן היא בדרך כלל העסקה הגדולה בחיים, ודווקא בה הפיתוי לקצר תהליכים הוא הגדול ביותר. משרד עורכי דין אלימלך יערי מלווה עסקאות מקרקעין מפתח תקווה מאז 1982, והעבודה מתחילה בבדיקה יסודית, לפני שמעבירים שקל.

הליווי אינו מסתיים בחתימה. הוא נמשך דרך ההתנהלות מול הבנק המלווה, לוח התשלומים, מסירת החזקה ורישום הזכויות בפועל על שמכם. עסקה שהסתיימה בחתימה ולא ברישום היא עסקה שלא הסתיימה.

הבדיקות שאנחנו לא מדלגים עליהן

• נסח טאבו מלא: עיקולים, משכנתאות, הערות אזהרה וזכויות צד שלישי
• היתרי בנייה מול המצב בפועל, כי חריגות עולות כסף בהמשך
• זכויות בנייה עתידיות ותוכניות תכנון באזור
• לוח תשלומים הצמוד לאבני דרך ולא לתאריכים בלבד
• בטוחות שמבטיחות את כספכם עד לרישום הזכויות

לכל בדיקה כזאת יש תרחיש כישלון מוכר שעומד מאחוריה. נסח שלא נבדק ביום החתימה עצמו יכול להסתיר עיקול שנרשם שבוע קודם. פער בין ההיתר למצב בשטח הופך את הקונה לאחראי לחריגה של המוכר. לוח תשלומים שנצמד לתאריכים במקום להתקדמות בנייה משאיר את הרוכש חשוף כשהפרויקט מתעכב.

בדיקה נוספת שנוטים לדלג עליה היא זהות הזכויות עצמן. יש נכסים הרשומים בטאבו, אחרים מנוהלים ברשות מקרקעי ישראל או ברישום של חברה משכנת, ולכל מסלול לוח זמנים אחר, עלויות אחרות ומסמכים אחרים הנדרשים להשלמת ההעברה. רוכש שלא ידע מראש באיזה מסלול הוא נמצא מגלה זאת לרוב כשהוא כבר מחויב בחוזה.

לא רק קנייה ומכירה

חלק ניכר מהעבודה בתחום אינו עסקאות פשוטות. ייצוג דיירים מול יזמים בפרויקטי תמ״א 38 ופינוי בינוי דורש קריאה זהירה של הסכם ההתארגנות ושל הבטוחות שהיזם מעמיד, שכן במקרים אלה הדייר מוסר נכס קיים תמורת הבטחה עתידית. עסקאות קומבינציה מלוות בעלי קרקע מול קבלנים, מהמשא ומתן ועד המסירה. פירוק שיתוף פותר שותפות בנכס שהפסיקה לעבוד, בהסכמה או בבית משפט. לצד אלה נערכים חוזי שכירות ומנוהלים הליכי פינוי מול שוכר סרבן, ונבדקת חבות המס, לרבות השגות על היטלי השבחה ותכנון מס מראש.

הטעות היקרה ביותר

לחתום על זכרון דברים או על הצעה מקדימה לפני בדיקה משפטית. גם מסמך שנראה בלתי מחייב עלול לחייב אתכם בפועל, ולעיתים הוא כובל אתכם למחיר או לתנאים שלא הייתם מסכימים להם אילו ידעתם מה מסתתר בנכס. התקשרו לפני שאתם חותמים, לא אחרי.

נכסים מגיעים לעיתים קרובות מתוך הקשר רחב יותר. דירה שנרכשה במהלך הנישואין נכנסת לחלוקת הרכוש בתחום דיני המשפחה, נכס שהתקבל בעיזבון מטופל יחד עם תחום הירושות והצוואות, ומסמכי העסקה דורשים לא פעם אישור נוטריוני. הכול נעשה באותו משרד וברצף אחד. דברו איתנו לפני העסקה הבאה שלכם.